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周柏平:有机更新让龙岗颜值与历史乡愁相融共生

 

 

 

投入青春挥洒汗水 与龙岗区一同成长

1994年,考上公务员的我被分派到龙岗工作,目所能及之处皆是旧村、旧厂房和荒地。而我感触最深的是:创业维艰。很多“拓荒牛”在这片土地上洒下热血、投入全部青春,一路走来,实在不易。

周柏平,1989年6月毕业于华南理工大学结构工程专业,工学硕士,高级工程师。毕业后分配到深圳市建设集团下属的设计公司工作,1994年经公开招考调入龙岗规划国土分局工作,曾任平湖街道办副主任,现任区政协常委、区城市更新办主任、区党外知识分子联谊会会长等。

1989年6月,我从华南理工大学研究生毕业,分配到深圳市建设集团下属的设计装饰工程公司。1993年,宝安县撤县改区,宝安、龙岗两区成立,1994年,规划国土行政主管部门实行垂直管理,市规划国土局龙岗分局成立。为加强规划国土管理,同年,市规划国土局向社会公开招考一批公务员,我有幸被录取了。

参加市委党校公务员初任培训后,其中18人被分派到龙岗分局工作,在龙岗镇旧墟路边的一套旧厂房办公。因我们之前都在市中心区工作,到龙岗就如同“下乡”,生活条件比较艰苦,18人便自诩为“十八罗汉”。那时的龙岗刚建区不久,到处都是旧村旧厂房。

其时,我已成家,孩子与龙岗区同岁——1岁,一家人由分局临时安排租住在罗湖区布心村的农民房里。8点上班,天不亮我就要起床步行到东乐花园门口,等待科长开车来捎我。路上需要一两个小时,大部分时间耗在深惠公路上,这是龙岗区往返市中心区的唯一道路。道路两旁有不少破旧建筑和荒地,还有一些低矮的老厂房。

1997年,我轮岗到分局土地开发科工作。分局作为市规划国土局的派出机构,除正常的规划国土房产等业务管理工作外,还负责全区土地开发。当时,区政府直属的开发区包括龙岗中心城、宝龙工业城、坂雪岗工业区等“两城一区”,“七通一平”等具体工作是龙岗分局负责的。在建设的过程中,十分艰难。

当时据区建设局(国土局)的老同志说,龙岗区从宝安县分家,家底微薄,开发建设资金远远不足。“两城一区”项目不能停,从区领导到有关部门的负责人纷纷跑坏鞋子、磨破嘴皮找开发商来带资开发。带资开发,现在时尚的说法叫BT(建设-移交),因政府财政相当拮据,融资渠道不多,便请开发公司自筹资金来投资建设道路,搞“七通一平”,政府再折返土地来抵扣工程款(后被叫停)。在那样的环境下,虽是一种创新、一种勇气,但更是一个无奈之举。

有的开发商挺过了最艰难的创业时期,有的开发商则因资金短缺等各种原因导致开发中断。如今回头看,发展到今天的开发商并不多,也就建设集团、天健、岗宏等几家公司挺过来了。“两城一区”从蓝图变成现实,过了20多年,仍是龙岗区极为重要的三大片区。

水官高速建成通车 与市中心区通联更顺畅

龙岗建区后,有两次运动盛会让这片城区得到了巨大变化,今人大多对大运会记忆犹新,而我则经历了九运会带来的改变——水官高速迅速通车了,人们往返市中心区和龙岗区之间多了个最便利的选择。

1996年,分局搬到建设大厦办公,龙福一村也建成入住了,龙岗区终于有了“高档小区”,龙岗中心城终于有了一点点“城”的感觉。但我的妻儿依然在市中心区居住生活,因为龙岗区中心城的商业配套、学校和其他配套还不完善。我多么希望,龙岗也有好学校,那将是千万个家庭的福音。同时,我更希望,从龙岗到市中心区的道路能够更短些、更顺畅些。

2001年11月,九运会自行车赛事在龙岗举行。为迎接九运会,华昱公司加快建设水官高速,终于在九运会到来之前通车了!这下,龙岗区通向市中心区的交通终于方便、快捷多了。2003年1月,宝荷路建成通车,则预示着龙岗中心城与宝龙工业城两城联动发展。龙岗区城市建设迎来了第一次飞跃。

交通顺畅了,城区发展的潜力也得到了进一步激发。2002年,我负责区土地储备开发中心工作,主要负责筹集和运用土地开发基金,加快区镇基础设施建设,开展土地储备、土地开发、市政工程建设等。我们当即着手土地储备工作,清理土地入库管理。当时我们的想法是:要储备好每一块国有土地,对于每一寸土地使用都要冷静思考,如果想不明白,宁可储备放着也不去开发。

短短三年里,也就是城市化转地之前,我们已收储了103平方公里土地,主要包括筹备中的龙岗三大工业园区(即新生-高桥片区、碧岭-沙坣片区和金沙-沙田片区),还包括大鹏半岛的坝光、下沙、西涌等。此外还有中心城西区(即现在的大运新城片区),其土地整备前期工作的政府公告就是我们拟稿的。回想起来,没有储备好充足的发展空间,就没有现在的国际大学园(中心城西区)、国际低碳城(新生-高桥片区),龙岗区、坪山新区、大鹏新区的发展后势就不可能那么强劲。历史经验证明,只有守住了空间,才能保障后势的发展。这也是将来保证东部中心崛起的关键。

周柏平(左一)在城市更新工作现场。除署名外,本版图片均由深圳侨报记者 张臻斐 摄(翻拍)

与平湖居民交心 拆迁房屋85万平方米

大学本科,我学的是如何建房子;研究生3年,我的课题研究方向是结构控制,即高层建筑抗震。这些年来,我的工作却是拆楼。盖楼是技术活,而拆楼却是社会难题。建楼容易拆楼难。

2006年到2011年,我在平湖街道办担任副主任,分管城市建设、规划国土管理等工作。其时,深圳还没有前海这张金融名片,市中心区的多家银行苦于没有合适的土地建数据处理中心。2005年7月,市政府决定规划建设金融后台服务基地,选址在平湖街道的华宝农场。以大项目的拉动,平湖街道城市建设进入历史高潮。用了两年半的时间,平湖街道完成了85万平方米的房屋拆迁,涉及资金二三十亿元。

房屋拆迁是“伤情”的事,但也是念情的事。土地整备和房屋拆迁过程并不容易。政府的刚性政策要守住,而拆迁户的思想、感情及个人利益总有不同之处。所以,我选择跟拆迁户谈心、与他们好好交流,先“拆除”他们的“欲望”。在负责相关工作过程中,我也与一些平湖居民建立了深厚的友谊。

记得清平高速平湖段建设时,当地一个名气很大的年轻人有个工业区在拆迁范围内,几次交谈下来,他非常支持政府的拆迁工作。因为道路不仅关乎居民出行,而且拉近平湖与市中心区的距离,十分有利于平湖发展。根据最初评估报告他就签约了,但工作人员提交复核后发现评估有误,请求他根据调整的评估报告重新签约。再审时,又发现一些错误,于是再次要求重签。每次重签,合同价只有少、没有多。每次重签,工作人员都邀我亲自上门拜访。这个年轻人没有怨言,而我所能做的,就是与他继续谈心。

本科期间,我学的是如何建房子;研究生3年,我的课题研究方向是结构控制(即高层建筑抗震),而我这些年来的工作却是拆楼。盖楼是技术活,而拆楼却关涉太多,是个社会难题。在破解这个难题的过程中,我也不断在成熟、改变。

  平湖金融基地土地整备现场。(本报资料图片)

大运会改变龙岗 城市更新锦上添花

乘着大运会的东风,随着城市更新政策不断完善,龙岗区的城市更新工作步伐不断加快。狭窄的村道成了康庄大道,村小也纷纷成了九年一贯制学校,到处可见美丽高楼,完善的配套更是拉近了龙岗与市中心区的心理距离。

2011年,大运会来了,地铁三号线通了,水官高速扩为双向10车道,大运会办赛事办城市,城市面貌焕然一新,龙岗的城市建设实现了又一次飞跃。

这一年,我到龙岗区城市更新办工作。城市更新通过多年摸索,走了不少弯路,也研究积累了不少政策。深圳的城市更新做法源于广东省“三旧”改造办法,同时借鉴香港、台湾的成功经验,城市更新并不是简单的拆旧建新,而是将更新范围的最小单位设置为“更新单元”。完成一个单元的更新改造,那么在这个单元内的学校、道路、文体设施、社康中心等均应按规划要求配建完成。

2012年,深圳出台了加快推进城市更新的有关措施,其中对历史遗留违法用地进行有效处理,也即通常所说的“20/15”处理办法。何谓“20/15”处置办法?打个简单比方,一个10万平方米的城市更新单元,如果土地全部都是历史遗留违法用地(极端情况,一般合法用地超过60%),更新单元全部土地完成拆迁后,其中20%即2万平方米无偿移交政府储备,经处理后余下的80%可视为城市更新的合法土地。按规定,城市更新拆除范围内,至少又要无偿贡献15%的土地作为公共设施用地,最后剩下的才是开发单位取得的建设用地。

在城市更新过程中,可以说,用地先充分保障公共利益,再保障集体和原业主利益,最后剩下的才交给市场主体开发建设。正因此,在龙岗区城市更新的过程中,狭窄村道成了康庄大道,村小也纷纷成了九年一贯制学校。其中,最近5年已建成交付使用的学校有6所,提供了1万多个学位。其中不乏优质教育资源,如深中附小、华师附中、外国语学校等。

与此同时,龙岗区还加大了工业区升级改造的推进工作,其中的典范便是占地面积达70万平方米的天安云谷项目。该项目于2010年启动,2011年底报批,2015年一期项目基本完成招商,华为手机终端的1万多名员工已从南山迁到天安云谷办公。

“十二五”期间,龙岗城市更新土地供应总量占全市的三分之一:全市总量不到11平方公里,龙岗接近4平方公里。当年的中心城西区成了大运新城,国际大学园就选址在这里;新老西村已改造成城市综合体,成为高档商务办公和住宅区,万科广场成全了很多龙岗人便利的生活;地铁三号线、宽敞的水官高速和龙岗大道,让人们交通出行更为便捷……

龙岗区建成区已超过180平方公里,据初步调查,目前有拆除重建市场潜力的约占三分之一。如果按目前进度,每年拆除重建1平方公里,那么改造一轮就要60年。当然,将来的城市更新会加快进行,但是,通过有机更新留住乡愁,留住客家民居,留住龙岗文脉,将是龙岗城市更新的另一个主题。城中村、旧工业区通过综合整治,消除安全隐患,完善公共配套,为龙岗的经济转型、社会转型服务,将是城市更新将来重点加强推进的工作。

  “高大上”的天安云谷。(本报资料图片)

难忘事件

留下龙岗的乡愁和历史

我们谈及所谓的“旧”,其实是相对于今天的“新”来说的。即便是一座旧村,也有其独有的魅力。

西埔新居是原老西村村民的祖屋,属龙岗中心城保存较完整的客家历史建筑之一,有老祖屋300间,总建筑面积达1万平方米。考虑到西埔新居位于龙岗中心城核心区域且毗邻龙城广场、三馆一城,城市更新项目规划阶段及实施阶段在充分尊重当地居民的诉求下,我们对西埔新居开展了保护及活化利用工作,不仅对建筑本体进行保护修缮及日常维护管理,而且对外环境景观进行综合整治,远期将结合居民诉求适当对局部建筑功能进行改变。

看着通过城市更新对西埔新居的活化利用,从村民变成居民的老西人感到心满意足。逛着龙岗中心城最具人气的万科广场,享受着都市生活,老西人依然眷恋着西埔新居,传承着客家文化。

城市就像一个生命体,它也会新陈代谢,我们要做的是有机更新,留下乡愁和历史。

人物问答

记者:您认为《龙岗记忆》文史项目的意义是什么?

周柏平:对于这个城区来说,创业者大概是最有感情、感受最深的。《龙岗记忆》的意义首先在于开启尘封的历史,让人们记住龙岗创业的艰辛,并且,站在历史的高度上,启发未来20年龙岗发展的思考。其次,要让人们明白,要科学发展、留住发展空间,未来的龙岗人更聪明、更懂得利用好资源,他们将实现龙岗更大的发展。

记者:龙岗区积极落实“东进战略”,未来区城市更新办有什么大的举措?

周柏平:未来5到10年,龙岗区城市更新工作主要配合龙岗产城融合示范区的建设,打造深圳东部中心。在规划建设上要以“职住平衡”的理念去考量建设时序,要让“居者优其业、业者优其居”。比如宝龙工业城、坂雪岗科技城等“有产无城”,那就要配城,提升商业、教育、公共交通等居住环境配套;龙岗中心城“有城无产”,那么,就要通过城市更新的方式,为其配备产业空间资源。在落实“东进战略”的过程中,我们不仅要考虑街道间的均衡发展、产城融合,还要考虑让教育等重要资源得到质的提升。教育是至关重要的,有优质的教育才能留得住人才,也是我多年来的深刻感受——教育是为了后代。(深圳侨报记者 欧阳玉美)

责任编辑:cmstop

深圳侨报

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